경매 왕 초보자가 가장 많이 실수하는 5가지

 

부동산 경매에 처음 입문하면 설렘과 동시에 실수의 위험도 따릅니다. 경매는 일반 매매와 다르게 '법적 절차', '권리관계 분석', '명도' 등 꼭 알아야 할 요소가 많습니다. 이러한 요소들을 간과하면 낙찰을 받더라도 큰 손해를 볼 수 있죠. 특히 초보자들은 낙찰에만 집중하다 보니 중요한 세부사항을 놓치기 쉽습니다. 실수를 피하는 것이 돈을 지키는 첫걸음입니다. 이 글에서는 경매 입문자가 반드시 알아야 할 '실수 5가지'를 실제 사례를 통해 살펴보겠습니다.

 

---

목차

1. 입지, 시세분석을 하지 않고 권리분석에만 매몰되는 실수

2. 권리분석을 ‘경매 사이트’에 의존하는 실수
3. 낙찰 후 명도 계획 없이 입찰하는 실수

4. 자금 계획 없이 ‘일단 낙찰부터’ 하는 실수
5. 계속된 패찰에 낙찰을 위한 경매를 하는 실수
결론

 

---

 

1. 입지, 시세분석을 하지 않고 권리분석에만 매몰되는 실수

경매 투자에서 권리분석은 중요합니다. 하지만 그보다 더 중요한 것은 ‘입지’와 ‘시세’입니다.

초보자들은 보통 법적인 문제에만 몰입한 나머지, 해당 물건이 위치한 지역의 거래 흐름, 수요층, 미래 가치 등을 간과합니다.

이는 낙찰 이후의 수익률에 직접적인 악영향을 미치게 됩니다.

아무리 깨끗한 권리의 부동산이라도, 사람들이 살지 않거나 매매가 안 되는 지역이라면 ‘돈 먹는 하마’가 될 수 있습니다.

결국 진짜 중요한 건 ‘얼마에 사서, 얼마에 팔 수 있느냐’입니다. 시세와 입지를 모르면 그것 자체가 큰 리스크입니다.

🎯 팁: 낙찰 전에 반드시 주변 시세와 실거래가 비교 입지 분석(네이버 부동산, 아실, 호갱노노 등등), 공실률 조사까지 해야 함.

 

---

 

2. 권리분석을 ‘경매 사이트’에 의존하는 실수

요즘 경매 사이트를 보면 “이건 안전한 물건이에요~”처럼 보이지만 아닌 경우가 이따금 있습니다.

경매사이트도 민간이 운영하기에 실수할 수 있다는 사실을 기억해야 해요.

그렇기 때문에 등기부에 등재된 근저당, 임차권, 압류의 순서를 직접 확인하고

후회 없는 낙찰을 하길 바랍니다.

🎯 팁: 전입세대 열람표 + 확정일자 확인은 필수, 등기 700원 아까워하지 말고 직접 확인해야 함.

 

---

 

3. 낙찰 후 명도 계획 없이 입찰하는 실수

낙찰만 받으면 끝났다고 생각하는 초보자가 의외로 많습니다.

하지만 명도는 사실상 ‘경매의 핵심’이라고 할 수 있습니다.

강제집행이 필요한 경우, 소송 비용과 3~6개월 이상의 시간이 들 수 있지만 절대로 강제집행까지 가선 안됩니다.

낙찰받을 경우를 상정하여, Exit계획까지 명확하게 세워야 합니다. 낙찰자가 안고 가야 할 권리상 문제가 있는 물건인지? 아닌지? 만약 그렇다면 어떻게 내보낼 것인지? 이사비는 얼마를 줄 것인지? 등등 머릿속에 그려놓아야 합니다.

🎯 팁: 입찰 전 현장 답사 → 현황조사서 확인 → 현장 사람들과 짧게라도 대화해 보는 게 중요.

 

---

 

4. 자금 계획 없이 ‘일단 낙찰부터’ 하는 실수

경매는 낙찰 후 30일 이내에 잔금을 납부해야 합니다.

대출이 안 나오거나, 신용점수가 낮아 대출 한도가 부족한 경우, 입찰보증금만 날릴 수 있죠.

따라서 입찰 전에, 수익률, 매도 시점, 리스크를 계산하고 낙찰받아야 합니다.

🎯 팁: 낙찰 전에 ‘낙찰가 대비 LTV 가능 여부’, ‘대출 한도’, ‘본인 자금 여력’ 시뮬레이션 필수.

 

---

 

5. 계속된 패찰에 낙찰을 위한 경매를 하는 실수

생각보다 주변 말 듣고, 마음이 급해져서 금액을 높게 쓰고 낙찰하는 하시는 분이 있습니다.

“요즘 그 동네가 뜬대.”

“이건 다들 입찰 들어간대.”

이런 말만 듣고 입찰에 나서는 경우, 투자 목적과 분석 없이 움직이게 됩니다.

특히 경매는 실수하면 돌이키기 어려운 시장입니다. 절대 입찰가를 높여 쓰지 마세요.

🎯 팁: 항상 흐르는 물건을 잡는다는 마음으로 경매에 임해야 합니다.

 

---

 

결론

경매는 기회의 장이자 시험대인 곳입니다. 양날의 검이죠.

단순히 낙찰만을 목표로 한다면 오히려 손실을 볼 수 있습니다.

왕 초보자가 저지르기 쉬운 5가지 실수를 미리 인지하길 바랍니다.

따라서,

1. 해당 물건의 입지, 시세분석 & 권리분석을 하고
2. 전날 산정한 입찰가를 그대로 적고,
3. ‘흐르는 물건’을 잡는다는 마음으로 패찰을 반복하시면 됩니다.
4. 마음이 급해져서 입찰가를 높여 쓰지 마시길 바랍니다.
5. 그러다 보면 낙찰되는 순간이 오고, 그때 돈 버는 겁니다.